Часть II лонгрида издания "Фонтанка" о вопросах загрязнения окружающей среды

О тайнах экономии. Часть II

Предвидеть беду

При эксплуатации любого здания всегда сталкиваешься с расходами двух видов. Одни расходы — постоянные, связанные с регулярной эксплуатацией вашей недвижимости (например, плата за получаемую извне электроэнергию, тепло и воду). Но есть еще и периодические траты, связанные с регулярным обслуживанием инженерных сетей зданий (например, смена насосов, фильтров, труб). Эти расходы неприятны, но вполне подъемны. Однако, если не уделять внимание обслуживанию инженерных сетей, могут появиться совсем иные расходы - форс-мажорные, когда что-то серьезное ломается и начинаются большие проблемы. 

Например, проблемы в виде прорывов в системе водоснабжения и водяного отопления, особенно в зимний период, — это настоящий кошмар для любого владельца недвижимости в северных странах. Замерзающие производственные и жилые помещения, офисы и торговые центры — вот к чему приводит зачастую копеечная поломка какой-либо задвижки или крана. 

Проблемы с электропроводкой — это не только локальные блэкауты, но и пожары. Здесь прямая угроза человеческой жизни, и гарантированная — недвижимости. И зачастую страшные пожары происходят тоже из-за проблем в переключателях, реле, датчиках, стоимость которых меньше стандартного бизнес-ланча. А иногда все эти беды случаются вместе — одна тянет за собой другую. 

Николай Сериков
заместитель директора по сервисному обслуживанию «Аре»
«Техническая профилактика инженерных систем - залог нивелирования рисков аварийных ситуаций, повышение экономической эффективности от эксплуатации данного объекта в будущем, а также комфортного пребывания в нем людей».

То есть, вы можете иметь прекрасные здания, в которых разместите превосходных сотрудников, куда будут с удовольствием приезжать ваши клиенты, но потеряете все это из-за того, что в вашем офисе, отеле или заводе из рук вон плохие инженерные коммуникации, отсутствует их грамотное обслуживание. 

Именно поэтому опытные фасилити-компании, такие, как ARE OY, не просто приводят в порядок инженерные сети клиента, но и создают сети постоянного контроля за этими инженерными сетями, которые позволяют заранее предсказать возможную аварию и предупредить собственника о том, что, если не предпринять адекватных мер — будет плохо. 

Это возможно потому, что в комплекс обслуживания ARE OY - наряду с тепловыми и вентиляционными системами - так же входят силовые электрические сети, системы видеоконтроля, датчики системы безопасности, противопожарные системы и, разумеется, системы контроля за функционированием всех вышеперечисленных систем.

Компьютеризированные пульты управления постоянно следят за тем, как живет здание.

В частности, компьютерный анализ показаний датчиков и осмотр специалиста может сделать предположение, что в течение ближайших месяцев в подвальном помещении теплоузла «полетит» главный насос, который стоило бы заменить уже сейчас, заплатив, к примеру, 150 тысяч рублей, пользуясь тем, что отопительный сезон еще вполне можно отложить на время этого ремонта.

А вот если он не будет работать, когда начнутся морозы, и в результате аварии будет залит подвал, ремонт обойдётся в 1,5 млн рублей, и это не считая того, что придется потратиться на электрическое отопление зданий. 

Пертти Кайпонен
директор по сервисному обслуживанию «Аре»
«Повышение энергоэффективности здания - следствие бесперебойной, сбалансированной работы инженерных систем и возможность оптимизации энергозатрат на энергоресурсы».

Предсказание неприятностей возможно для фасилити-компании в том числе и потому, что они лучше представляют себе возможные угрозы: например, если потёк кран определённого артикула в одном из помещений, это мгновенно служит сигналом для проверки всех кранов данного артикула у всех клиентов и во всех помещениях. 

В случае, если появляются какие-то новые требования по эксплуатации зданий (международные, государственные, или муниципальные), именно такие компании могут оперативно разработать программу модернизации инженерных сетей и оперативно выполнить ее. 

Сэкономить большие деньги на мелочах

Деньги могут утекать и не столь явным образом. Например, вы платите за отопление, свет, за вентиляцию и водоснабжение. Однако, если ваши стены легко пропускают это самое тепло, в оконных рамах щели, а туалетные бачки постоянно текут, это значит, что вы за свои деньги греете окружающее пространство, еще и способствуя глобальному потеплению. 

Задумайтесь: с тем же успехом можно просто покупать газ и сжигать его, причем, в таком месте, где даже никто не сможет полюбоваться красотой этого факела. 

В современных развитых странах, где хоть и царит цивилизованная, но все равно присутствует жесткая конкуренция, никто не может позволить себе терять деньги и даже весь бизнес из-за таких вполне решаемых проблем. 

Экономное и рачительное использование приобретаемых ресурсов, отсутствие аварийных ситуаций — и в итоге ваш годовой баланс уже выглядит гораздо симпатичнее. 

Эффективность работы таких фасилити-компаний гораздо выше, чем у соответствующих собственных служб, и этому есть несколько вполне логичных объяснений. Прежде всего — это их специализированная работа, они следят за всеми инновациями и новинками в данной области. 

Кроме того — для поставщиков бытовой химии, запорных кранов, противопожарных датчиков и всего остального — они оптовые покупатели, которых ценят и которым предлагают продукцию по наилучшим ценам и самого лучшего качества. 

Вилле Паасонен
исполнительный директор «Аре» 
«Мысли глобально, действуй локально! Абсолютно все получают выгоду от экологичности, во-первых, это улучшает качество жизни, во-вторых, уменьшает операционные затраты».

Разумеется, важно выбрать именно ту компанию, которая имеет достаточный опыт в данной работе, стабильную бизнес-репутацию и хорошие деловые перспективы. 

В России, как и в других странах, пользуются популярностью финские компании, такие, как ARE OY, которые известны своей дотошностью в данной работе и имеют много солидных клиентов. ARE OY может помочь недвижимости пройти оценку соответствия стандартам LEED, а наличие такого сертификата — прекрасный способ поднять привлекательность вашей недвижимости в глазах потенциальных инвесторов. 

Таким образом, качественное обслуживание недвижимости позволяет добиться высоких показателей и в другом типе менеджмента, а именно - в коммерческом управлении недвижимостью, или Property management. Этот вид управления связан с работой по повышению доходности объекта. 

Стоит отметить, что хорошее техническое обслуживание здания способствует сохранению его инвестиционной стоимости, а в более широком смысле — улучшению имиджа и самого объекта недвижимости, и всей компании в целом. 

На практике стоимость регулярного обслуживания с применением современных систем регуляции энергетических потоков не только сводит к минимуму возможность аварийных ситуаций, но и оказывается меньше, чем стоимость регулярной эксплуатации здания без их применения.

Иначе говоря — услуги аутсорсинговой фасилити-компании меньше, чем их отсутствие. Особенно это заметно в случае применения специальных систем - таких, как ARE Sensus. 

ARE Sensus – как вариант

Примером того, как фасилити-компания может не только обеспечить стандартный комфорт в здании, но и значительно повысить его качество, сокращая издержки, является патентованная система управления тепловыми потоками ARE Sensus. 

Эта система создана совместно с крупнейшими профильными НИИ и вузами Финляндии, при поддержке фонда технологий и инноваций Тekes. 

В коммерческих зданиях, где находится много людей, большое значение имеет кондиционирование воздуха, что включает в себя его освежение, вытяжку, нагрев или охлаждение. Чем крупнее здание, тем этот процесс сложнее и энергозатратнее. 

При этом нужно понимать, что энергопотери — это не только лишнее электричество. Гораздо большие потери связаны с бесполезным расходованием тепла зимой и прохлады летом. И чем больше здание, тем больше эти потери (в итоге они выливаются в солидные суммы). Ну, и кроме того, их наличие снижает привлекательность недвижимости. 

Разумеется, есть естественные ограничения для любого метода: специалисты ARE OY не рекомендуют ставить систему ARE Sensus в большом «однообъемном» пространстве, например, в просторном гипермаркете или гараже, поскольку в таких помещениях с созданием однородной температуры справятся обычные вентиляторы, равномерно перемешивая воздух. 

И совсем другое дело — помещения, разбитые на изолированные ячейки: кабинеты, гостиничные номера, больничные палаты.

Например, петербургской весной перед системами кондиционирования воздуха стоит воистину головоломная задача — нужно охлаждать помещения, которые освещает уже яркое и сильное солнце, и при этом — обогревать те, которые находятся в тени, так как там температура может быть ниже нуля. То есть, нужно потратить электроэнергию на две противоположные задачи.

Идея системы ARE Sensus заключается в том, чтобы перераспределить тепловую энергию оттуда, где ее избыток, туда, где в ней как раз нуждаются; то есть, во всем здании создать комфортную температуру, затратив гораздо меньше электроэнергии, и, следовательно, сократив затраты. 

Подобные системы обретают в мире все большую популярность. Мы привыкли выбрасывать в атмосферу воздух из вытяжной вентиляции, переполненный углекислым газом, водяным паром и прочими газами, и микроскопической пылью. 

Но, кроме этих вредных для наших организмов загрязнений, есть и полезная составляющая — тепло. Это не только тепло от обогревательных приборов, это тепло от тех же компьютеров, ламп освещения и, кстати, — от наших собственных тел, имеющих весьма высокую температуру и постоянно прокачивающих воздух через наши легкие.

Когда этот теплый воздух пропускают через теплообменник, он передает свое тепло свежему, но холодному воздуху. Свежий воздух становится значительно теплее, и даже если его и нужно еще подогреть, то совсем ненамного. В больших офисных или гостиничных зданиях, в разных их частях температура может отличаться очень значительно. 

А, значит, здесь возможна внутренняя утилизация тепла, что и осуществляет система ARE Sensus, которая тепло спертого воздуха из перегретого помещения передает чистому воздуху, направляемому в помещения прохладные.

В свою очередь, в летний сезон отработанный воздух из прохладных помещений охлаждает поступающий свежий воздух для помещений на солнечной стороне. 

ЭПИЛОГ

ХХI век доказал уже, что экономика и экология идут рука об руку. Энергоэффективное здание не просто выгодно для своего владельца, оно обязательно экологично. А широкое распространение таких зданий ведет к глобальному уменьшению энергетических затрат, причем затрат не только электроэнергии, но и тепла, а это, в свою очередь, означает и уменьшение вредных выбросов в атмосферу и водную среду. Что позволит всей стране сократить непродуктивные расходы, как прямым способом, так и опосредованно — ведь в чистой стране уменьшаются расходы на лечение всех ее жителей. Сами же собственники недвижимости увеличивают свои капиталы и, что немаловажно, улучшают свой деловой и гражданский имидж. Это и есть ситуация win-win, о которой так часто говорят сейчас в развитых странах. И вы тоже можете попробовать идти этой дорогой вместе с миллионами успешных предпринимателей во всем мире.